Was das Haus noch darf — gerechnet aus dem Bebauungsplan, gezeigt im echten Licht
Aufstockung, Dachausbau, Neubau, Grundstück, Bauträgerrechnung und die Sonne im neuen Geschoss — für jede Adresse in Wien, aus den amtlichen Daten der Stadt, im Gerät gerechnet. Wo Azima damit steht: Beta 1.9.
Seit Beta 1.5 rechnet Azima für jede Adresse in Wien, was das Haus noch darf — ein Regelwerk über öffentliche Daten, deterministisch, im Browser. Nichts wird geschätzt, nichts von einem Sprachmodell gelesen; was die Rechnung nicht weiß, steht neben der Zahl. Und weil dieselbe Seite die Sonne für jedes Zimmer rechnet, zeigt sie das neue Geschoss nicht als graues Volumen, sondern im Licht, das es bekäme.
Objekt
Widmung und Bauklasse aus der generalisierten Flächenwidmung der Stadt Wien, dazu alles, was dagegen steht: Schutzzone, Weltkulturerbe, Bausperre, Wohnzone, die Zone der Stellplatzverpflichtung. Das Grundstück kommt aus dem Kataster des BEV — Katastralgemeinde, Nummer, Fläche und der Anteil, den der Bestand davon bedeckt. Der Bestand selbst aus dem amtlichen Dachmodell: Traufe, First, Grundfläche.
Bauklasse III, bis 16 m. Der Bestand steht mit 23,7 m Traufe und 26,3 m First auf 236 m² Grundfläche — Altbestand über der heutigen Obergrenze. Schutzzone, Weltkulturerbe und Wohnzone stehen daneben, nicht im Kleingedruckten.
Potenzial
Aufstockung, Dachausbau und Abbruch mit Neubau nach § 75 und § 81 der Bauordnung für Wien: zulässige Höhe minus gemessene Traufe, in ganzen Geschossen zu 3 m, mal Grundfläche; Dachraum 4,5 m über der Gebäudehöhe; Nutzfläche 75 % der Bruttogeschossfläche im Regelgeschoss, 70 % im Dach. Die Meterzahl des Bebauungsplans geht der Bauklasse vor — sie lässt sich eingeben und bleibt im Gerät. Jede Annahme steht im Ergebnis, nicht nur im Code.
Bauklasse I, bis 9 m; 6,1 m Traufe auf 177 m² — 2,9 m Luft, zu wenig für ein Regelgeschoss, aber zwei Dachgeschosse: rund 324 m² Bruttogeschossfläche, etwa 227 m² Nutzfläche. Neubau: 3 Geschosse + 1 Dach, 496 m² Nutzfläche. Ein Haus mit 13,9 m Traufe in Bauklasse III bekommt nach der Bauklasse zwei Dachgeschosse, mit der Planhöhe 14,0 m genau eines.
Bauträgerrechnung
Gesamtinvestition, Erlös und Rendite aus den Flächen oben — mit Vorgabewerten, wie sie in gängigen Bauträgerrechnungen stehen (Baukosten je m², Nebenkosten, Honorare, Reserve, Finanzierung, Erwerb), jede Zahl sichtbar und überschreibbar. Der Erlös-Anker ist der Median-Kaufpreis des Bezirks aus dem Grundbuch, die Stellplatzpflicht folgt der Zone des Wiener Garagengesetzes. Projekte bleiben im Gerät: kein Konto, keine Adresse am Server. Ein Fehlbetrag ist ein Befund, keine Ampel.
Abbruch und Neubau mit den Vorgabewerten: 5 Geschosse + 1 Dach, 1 416 m² Bruttogeschossfläche, 1 015 m² Nutzfläche — Rendite −2,3 %. Unter Vorbehalt: Schutzzone und Wohnzone. Jede Annahme lässt sich ändern, die Zahl rechnet mit.
Sonne im neuen Geschoss
Was kein Volumenmodell zeigt: wie viel direkte Sonne das Geschoss bekäme, das es noch nicht gibt. Der Horizont aus den amtlichen Traufhöhen aller Nachbarn im Umkreis von 150 m, gesehen aus der Fensterhöhe des neuen Geschosses und aus dem ersten Stock, an drei Stichtagen — 21. Dezember, 21. März, 21. Juni. Nur, wo das Dachmodell die Nachbarschaft vollständig kennt; rundum gesehen, die Ausrichtung des Fensters entscheidet. Dieselbe Sonne, die Azima für jedes Zimmer rechnet.
Das neue Geschoss, Fenster 7,6 m über Grund: 6,6 Stunden am 21. Dezember, 9,8 im März, 14,2 im Juni. Der erste Stock darunter: 0,0 — 9,2 — 13,8. Gerechnet gegen 129 Nachbarhäuser.
Stadtweit
Dieselbe Rechnung für jedes Haus der Stadt: auf 15 709 Wiener Häusern wäre nach der Bauklasse noch mindestens ein ganzes Geschoss erlaubt — rund 2,8 Mio. m² Nutzfläche. Und wie hell wären sie? Für 12 319 dieser Häuser kennt das Dachmodell die Nachbarschaft vollständig: das neue Geschoss bekäme am 21. Dezember im Mittel 6,5 Stunden direkte Sonne, der erste Stock 5,4 — in Margareten gewinnt es 3,4 Stunden, in Donaustadt 0,3.
Was Wien noch darf · Sonne im neuen Geschoss, Bezirk für Bezirk
Im Bericht
Der Azima-Bericht bekommt zwei Blätter dazu: „Was das Haus noch darf" mit den drei Zahlen, den Sätzen, den Vorbehalten und der Grenze der Rechnung, und die Bauträgerrechnung mit Gesamtinvestition, Erlös, Rendite und allen Posten. Ein Bericht kostet 9,50 €; der Druck-Fallback zeigt dieselben Blätter.
Was diese Seite nicht ist
- Keine Eigentümer- und keine Grundbuchabfrage. Wem ein Haus gehört, ist nicht Teil der Rechnung — und nicht Teil irgendeines Servers dieser Seite.
- Keine Rechtsauskunft. Die Bauklasse ist eine Obergrenze; verbindlich ist das Plandokument der Stadt Wien mit seinen Fluchtlinien und Besonderen Bestimmungen.
- Kein Modell liest Plan-PDFs. Die Meterzahl des Bebauungsplans trägt ein Mensch ein; die Rechnung sagt „eingegeben" und rät sie nie.
- Keine zugekaufte Sonne, keine Google-Karte: Horizont, Sonne und die 3D-Bühne rechnet die Seite selbst, aus den offenen Daten der Stadt, auf deinem Gerät.
Stand der Beta
- Beta 1.509.10.2026
Was das Haus noch darf: Aufstockung, Dachausbau, Neubau (§ 75/§ 81), das Grundstück aus dem Kataster, die Bauträgerrechnung mit jeder Annahme offen, Projekte im Gerät — auf der Seite, im Bericht, im Druck. - Beta 1.609.10.2026
Was Wien noch darf: dieselbe Regel für jedes Haus der Stadt. „Auf einen Blick": Licht, Lage, Objekt, Potenzial und Rendite in fünf Zahlen. Kontakt über LinkedIn oder E-Mail. - Beta 1.709.10.2026
Sonne im neuen Geschoss — und der Horizont tastet jede Fassade lückenlos ab (in engen Gassen waren die Sonnenzahlen zu großzügig). - Beta 1.809.10.2026
Die Plan-Höhe als Eingabe. Sonne im neuen Geschoss für die ganze Stadt, Bezirk für Bezirk. - Beta 1.909.10.2026
Diese Seite. Das Analyse-Panel unter der Bühne: Licht, Lage, Dach, Fluglärm, Objekt, Potenzial und Kalkulation als sieben Reiter, jede Zahl mit ihrer Quelle. Bebaubare Fläche als Eingabe, die Rechnung als CSV, der Solarertrag in Euro zum eigenen Tarif, Englisch für jedes Kapitel, Plan-Höhe und Fläche im geteilten Link.
Schreib mir
Interesse, eine Frage oder ein Gespräch? Thema wählen, Text anpassen, abschicken – direkt an mich.
Der Knopf kopiert deinen Text und öffnet mein LinkedIn-Profil in einem neuen Tab – dort „Nachricht“ tippen und einfügen. Die E-Mail kommt fertig ausgefüllt.
Kein Formular-Server, kein Tracking: der Text bleibt in deinem Browser, bis du ihn bei LinkedIn oder in deinem Mailprogramm selbst abschickst.