Vor dem Wohnungskauf: Sonne, Hitze, Lärm prüfen
Die Besichtigung zeigt eine Stunde. Azima macht aus dem Grundriss im Inserat einen 3D-Raum und rechnet ihn mit den amtlichen Daten der Stadt — für den 21. Dezember wie für den 21. Juni.
Bericht als PDF 9,50 € — ein Zwanzigstel einer Sachverständigenstunde (185–250 €) · Vorschau kostenlos: alle Seiten, Stunden für ein Zimmer an einem Tag · kein Konto · Beispiel ansehen (PDF)
Was du für 9,50 € bekommst
Ein PDF für diese eine Wohnung: dein Grundriss als 3D-Raum, je Zimmer die Stunden direkter Sonne am 21. März, Juni und Dezember — dazu Sommerhitze, Lärm und Auskünfte aus 16 amtlichen Quellen. Kein Gutachten. Beispiel ansehen (PDF)
Wohnung kaufen in Wien: worauf achten?
Auf drei Dinge: die Wohnung, das Haus und das, was sich erst mit der Zeit zeigt. Die Wohnung prüfst du vor Ort — mit dem Kompass am Handy, gekipptem Fenster und einem Blick hinter die Kästen. Das Haus steht in den Unterlagen der Hausverwaltung.
Mit der Zeit zeigt sich, wie das Licht am 21. Dezember fällt, wie heiß es im Juli wird, wie laut es übers Jahr an der Fassade ist und was gegenüber gebaut werden darf. Wo in der Liste „Azima" steht, rechnet der Bericht das vor dem Kauf nach. Kaufvertrag und Grundbuch prüft ein Notar oder Anwalt; diese Liste ersetzt das nicht.
Checkliste für die Besichtigung
- Besichtige zweimal, wenn es geht, am Vormittag und am späten Nachmittag — ein Termin zeigt das Licht nur zu dieser einen Stunde.Azima · Sonne je Zimmer im März, Juni und Dezember
- Nimm den Kompass am Handy mit und notier, wohin die Fenster von Wohn- und Schlafzimmer zeigen.
- Schau aus jedem Fenster auf das Haus gegenüber: wie hoch es ist und wie schmal Gasse oder Hof dazwischen sind.Azima · gemessene Höhe der Nachbarhäuser
- Kipp die Fenster zur Straße und zum Hof und hör eine Minute lang zu — Straßenbahn, Lieferverkehr, Stimmen im Hof.Azima · Straßenlärm laut Lärmkarte, Fluglärm
- Frag im Dachgeschoß nach Dämmung und außenliegendem Sonnenschutz — und danach, wie warm es im letzten Sommer oben war.Azima · Sommerhitze an der Adresse, modelliert
- Such hinter Kästen, in den Fensterlaibungen und im Kellerabteil nach dunklen Flecken und abblätterndem Putz; eine frisch überstrichene Einzelstelle ist eine Frage wert.
- Der Heizwärmebedarf (HWB) aus dem Energieausweis gehört ins Inserat und sagt, wie viel Wärme das Gebäude im Winter braucht — nicht, wie warm es im Sommer wird.
- Frag, womit geheizt wird (Gasetage, Fernwärme oder Wärmepumpe), ob im Haus ein Umstieg geplant ist und wie hoch die monatliche Vorschreibung ist.
- Verlang über Makler oder Verkäufer die Vorausschau der Hausverwaltung, den Stand der Rücklage und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: dort steht, ob Dach, Fassade, Lift oder Leitungen anstehen.
- Geh durch Stiegenhaus, Keller und Hof: diese Teile gehören allen Eigentümern, und ihre Reparatur bezahlen alle gemeinsam.
- Im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt steht, wie hoch gegenüber gebaut werden darf — die Bauklasse sagt mehr über den künftigen Blick als das Haus, das heute dort steht.Azima · Widmung und Bauklasse
Was eine Besichtigung nicht zeigt
Sieben Fragen, die an einem Novembernachmittag offen bleiben — und was der Bericht darauf antwortet.
Stunden direkter Sonne je Zimmer am 21. Dezember, Juni und März — mit den Lücken, die die Häuser gegenüber in den Tag schneiden.
Die Fensterrichtung plus die gemessene Höhe der Fassade gegenüber. Ein Südfenster vor einer 22 Meter hohen Wand ist kein Südfenster.
Eine modellierte Sommerhitze-Stufe für die Adresse, aus Bauform, Grün, Straßenbäumen, Wasser und Höhenlage — nie eine erfundene Temperatur.
Straßenlärm nach der amtlichen Lärmkarte an der Adresse, dazu Fluglärm aus einer eigenen Reihe von Überflügen.
Widmung und Bauklasse aus dem Plan der Stadt — die erlaubte Höhe, nicht der heutige Blick.
Hochwasser, Starkregen, Altlasten, Radon, Erdbeben und Geologie — jede Angabe mit ihrer Quelle.
Sonnenlast und Pflanzenlicht im Grundriss: wo der Schreibtisch kühl bleibt, wo der Zitronenbaum wächst.
Was er kostet — gemessen an dem, was auf dem Spiel steht
Allein Grunderwerbsteuer (3,5 %) und Grundbucheintragung (1,1 %) machen bei einer Wohnung um 500.000 € 23.000 € aus. Der Bericht kostet 9,50 € und beantwortet die Frage, die danach nicht mehr zu ändern ist: wie diese Wohnung im Dezember, im Juli und um sechs Uhr früh ist.
Frag den Makler danach
Den Bericht kannst du selbst kaufen — oder vom Makler verlangen. Ein Makler, der seine Wohnung kennt, hat ihn in wenigen Minuten. Ein Satz genügt:
Gibt es zu dieser Wohnung einen Azima-Bericht? Mich interessieren die Sonnenstunden je Zimmer im Dezember, die Sommerhitze und der Lärm an der Fassade.
Ein gemessener Nachteil wird nie entfernt — auch nicht, wenn der Makler zahlt. Genau deshalb ist die Frage fair.
So kommst du zum Bericht
Adresse eingeben. In Azima, kostenlos: das Haus, die Nachbarn aus amtlichen Höhen, der Sonnenlauf, die Stunden je Geschoß.
Grundriss einfügen. Aus dem Inserat kopieren. Azima liest Räume und Fenster in deinem Browser — die Datei verlässt ihn nicht.
Bericht kaufen. Vorschau kostenlos: alle Seiten, Stunden für ein Zimmer an einem Tag. Der Kaufknopf öffnet die Kasse von Paddle; das PDF entsteht auf deinem Gerät, jede Seite mit Prüf-Link.
Kartendaten nur bei Paddle (PCI-DSS-zertifiziert) · Kein Konto · Rechnung per E-Mail · Geld zurück, wenn der Bericht nicht entsteht · Grundriss bleibt im Browser · Amtliche Daten der Stadt Wien
Fragen zum Kauf? Eine Zeile an [email protected] — am besten mit der Rechnungsnummer aus der E-Mail von Paddle.
Adresse prüfen — kostenlos →Der Azima-Bericht ist ein PDF für eine Wiener Wohnung, gedacht für die Zeit zwischen Besichtigung und Kaufvertrag. Er nennt je Zimmer die Stunden direkter Sonne am 21. März, Juni und Dezember, gerechnet aus dem Grundriss, der Fensterrichtung und den amtlich gemessenen Höhen der Nachbarhäuser; dazu Sommerhitze (modelliert), Straßenlärm nach der Lärmkarte, Fluglärm aus einer eigenen Messreihe und Auskünfte aus 16 amtlichen Quellen wie Widmung, Hochwasser, Starkregen, Altlasten und Radon. Er kostet 9,50 € einmalig inklusive Umsatzsteuer, ohne Konto; der Licht-Check davor ist kostenlos. Ein gemessener Nachteil wird nie entfernt. Der Bericht ist kein Gutachten.
Häufige Fragen
Was kostet der Bericht?
9,50 € einmalig, inklusive Umsatzsteuer, für eine Wohnung (eine Adresse, ein Geschoß). Der Licht-Check davor — Haus, Sonnenlauf, Stunden je Geschoß — ist kostenlos. Vorschau kostenlos: alle Seiten, Stunden für ein Zimmer an einem Tag.
Ist der Bericht ein Gutachten?
Nein. Azima ist eine Software, die aus offenen Daten ein Modell rechnet. Sie beantwortet die Fragen vor einem Gutachten — lohnt sich die Besichtigung, stimmt „lichtdurchflutet" auch im Dezember. Ein Besonnungsnachweis nach ÖNORM ist ein anderes, unterschriebenes Dokument.
Brauche ich den Grundriss?
Für Stunden je Zimmer ja — aus dem Inserat kopieren. Ohne ihn zeigt Azima die Stunden je Geschoß und nimmt einen Beispielgrundriss, der ausdrücklich als Annahme gekennzeichnet ist.
Kann der Verkäufer oder Makler einen Nachteil entfernen lassen?
Nein. Ein gemessener Nachteil wird nie entfernt, nur besser erklärt — Fluglärm, Verschattung, Sommerhitze bleiben im Bericht, egal wer ihn bezahlt.
Hilft das auch beim Mieten?
Ja. Die Fragen sind dieselben, nur der Vertrag ist kürzer.
Brauche ich ein Konto?
Nein. Nach dem Kauf zeigt Azima deinen Azima-Schlüssel — zwölf Zeichen. Er ist dein Login und liegt auf diesem Gerät; sichere ihn gleich, indem du ihn kopierst oder an dich mailst. Damit öffnest du den Kauf auf einem anderen Gerät. Verloren? Auf viennalivingmap.com/dein-kauf/ holst du ihn mit der Kauf-E-Mail und der Rechnungsnummer von Paddle zurück.
Kann ich zwei Wohnungen vergleichen?
Ja. Nach dem Kauf eines Berichts stellt der Vergleich zwei Objekte auf einem Blatt nebeneinander.
Wie ist das mit der Rückerstattung?
Bricht die Erstellung ab, bevor der Bericht vollständig ist, bekommst du den vollen Preis zurück. Vor dem Kauf verlangst du ausdrücklich, dass sofort mit der Erstellung begonnen wird, und bestätigst, dass du dein Rücktrittsrecht verlierst, sobald der Bericht vollständig erstellt ist. „Vertrag widerrufen" ist in der Fußzeile jeder Seite verlinkt.
Alle Preise · Das kostenlose Ortsexposé · Für Makler: Premium · AGB und Rückerstattung · Dein Kauf: Schlüssel, PDF, Rechnung
Quellen: Stadt Wien Open Data (Dachmodell LOD2.1, Flächenwidmung, Lärmkarte 2022 und weitere, CC BY 4.0) · Sonnenstand astronomisch gerechnet · Grunderwerbsteuer: GrEStG § 7 · Eintragungsgebühr: Gerichtsgebührengesetz TP 9.
Adresse prüfen — kostenlos →