Residualwert berechnen: Was darf der Dachboden in Wien kosten?
Der Residualwert rechnet rückwärts: Was bringt das fertige Projekt, was kostet es zu bauen und zu finanzieren, und welcher Gewinn muss bleiben? Was danach übrig ist, darf der Kauf höchstens kosten — samt Grunderwerbsteuer, Nebenkosten und Finanzierung, die er selbst auslöst. So beschreibt es die ÖNORM B 1802-3 für Liegenschaften, auf denen erst gebaut wird.
Gerechnetes BeispielBurggasse 11, 1070: Bauklasse III, gemessene Traufe 13,9 m. Ein Dachausbau bringt 287 m² Nutzfläche. Bei 8 500 €/m² Verkaufspreis im Dach, Baukosten 3 000 €/m² und 10 % Gewinn darf der Dachboden 320 000 bis 610 000 € kosten — rund 1 130 bis 2 120 € je m² Nutzfläche. Ohne Gewinn trägt sich die Rechnung ab 5 800 €/m² Verkaufspreis.
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So rechnet das Residualwertverfahren
- Erlös: die neue Nutzfläche mal Verkaufspreis — Vorgabe 5 500 €/m² im Regelgeschoß und 8 500 €/m² im Dach. Der Dach-Preis ist eine Vorgabe, keine belegte Wiener Zahl; in Azima ist der Median-Kaufpreis des Bezirks (Statistik Austria) der Ausgangspunkt.
- Kosten: Baukosten 3 000 €/m² Bruttogeschoßfläche, dazu Zuschläge für Nebenkosten, Planung, Statik, Vermarktung und Reserve, dazu die Finanzierung (80 % Fremdkapital zu 4,5 %, 24 Monate).
- Gewinn: 10 % vom Erlös — die Fachliteratur nennt 5 bis 10 %.
- Was übrig bleibt, ist der Residualwert: der höchste Kaufpreis, bei dem dieser Gewinn bleibt, Erwerbsnebenkosten (8,6 %) und die Finanzierung des Kaufs eingerechnet.
Warum der Residualwert eine Spanne ist
Die Baukosten sind die unsicherste große Zahl — die Sachverständigen-Werte reichen von rund 2.400 bis 4.300 €/m². Deshalb steht der Residualwert hier für Baukosten 10 % höher bis 10 % niedriger. Und die Norm nennt das Verfahren selbst empfindlich: In ihrem Beispiel heben 15 % mehr Erlös den Wert um die Hälfte.
Zwei Häuser, gerechnet
Mit den Vorgaben oben, Szenario Dachausbau, Kaufpreis als gesuchte Größe. Bloch-Bauer-Promenade 8, 1100 hat die kleinere Grundfläche — daher die kleinere Spanne bei fast gleichem Preis je m².
Was der Markt für Dachböden zahlt
Kaufvertragsanalysen nennen für Rohdachböden in Wien 1 000 bis 1 200 € je m² erzielbarer Nutzfläche ohne Baubewilligung und 1 350 bis 2 200 € mit Bewilligung — die Daten reichen bis 2021 und sind seither nicht neu veröffentlicht. Liegt der Residualwert darunter, trägt der Ausbau den Marktpreis bei diesen Annahmen nicht; liegt er darüber, bleibt bei diesen Annahmen mehr als die Zielmarge.
Was die Rechnung nicht weiß
Überschlagsrechnung aus den Flächen des Potenzials und den genannten Annahmen — keine Bewertung, kein Gutachten, keine Finanzierungszusage. Nicht enthalten: Zustand und Statik des Bestands, bestehende Mietverträge, Auflagen aus Schutzzone oder Denkmalschutz, Altlasten, Förderungen, Umsatz- und Ertragsteuern, Preisentwicklung über die Laufzeit. Zinsen sind auf die halbe Kreditsumme über die Laufzeit gerechnet (mittlere Inanspruchnahme). Baukosten 3.000 €/m² BGF: Herstellungskosten Wohnbau Wien nach den Empfehlungen der Gerichtssachverständigen (TU Wien 2025), mit dem Baukostenindex der Statistik Austria auf August 2026 hochgerechnet, Spanne rund 2.400 bis 4.300 €; Zins 4,5 %: 3-Monats-Euribor September 2026 (2,64 %, EZB) plus 2 Prozentpunkte; Marge 10 % vom Erlös (Fachliteratur: 5 bis 10 %); übrige Vorgaben wie in gängigen Bauträgerrechnungen (Stand 09.10.2026); Erlös-Anker aus dem Median-Kaufpreis des Bezirks (Statistik Austria, Grundbuch), der Dachgeschoss-Aufschlag ist eine Vorgabe, keine belegte Wiener Zahl; Stellplatzpflicht nach der Zone der Stellplatzverpflichtung (Wiener Garagengesetz 2008); Ausgleichsabgabe nach § 54 WGarG — den aktuellen Satz nennt die Stadt Wien. Referenzwerte Stand 12.10.2026.
Häufige Fragen
Was ist der Residualwert?
Der höchste Preis, den ein Grundstück oder ein Dachboden kosten darf, damit ein Projekt nach allen Kosten noch den geplanten Gewinn bringt. Er wird rückwärts aus dem Erlös gerechnet (Residualwertverfahren, ÖNORM B 1802-3).
Wie berechnet man den Residualwert?
Erlös des fertigen Projekts minus Bau-, Neben- und Finanzierungskosten minus Gewinn; was übrig bleibt, abzüglich der Kosten, die der Kauf selbst auslöst (Grunderwerbsteuer, Eintragung, Vertrag, Provision, Finanzierung), ist der Residualwert. Hier mit 10 % Gewinn vom Erlös.
Was darf ein Dachboden in Wien kosten?
Das hängt an Bauklasse, Traufe und Verkaufspreis. Für die Burggasse 11, 1070 (Bauklasse III) ergibt die Rechnung 320 000 bis 610 000 € für 287 m² Nutzfläche, rund 1 130 bis 2 120 € je m². Kaufvertragsanalysen nennen 1 000–1 200 € je m² ohne und 1 350–2 200 € mit Bewilligung (Daten bis 2021).
Warum ist das Ergebnis so empfindlich?
Weil der Residualwert die Differenz großer Zahlen ist: ein paar Prozent beim Erlös oder bei den Baukosten verschieben den Rest stark. Die Norm sagt das selbst — in ihrem Beispiel heben 15 % mehr Erlös den Wert um die Hälfte. Deshalb steht er hier als Spanne.
Ist das ein Gutachten?
Nein. Es ist ein Überschlag aus offenen Daten und genannten Annahmen — keine Bewertung, kein Gutachten, keine Finanzierungszusage.
Quellen: Baukosten 3.000 €/m² BGF: Herstellungskosten Wohnbau Wien nach den Empfehlungen der Gerichtssachverständigen (TU Wien 2025), mit dem Baukostenindex der Statistik Austria auf August 2026 hochgerechnet, Spanne rund 2.400 bis 4.300 €; Zins 4,5 %: 3-Monats-Euribor September 2026 (2,64 %, EZB) plus 2 Prozentpunkte; Marge 10 % vom Erlös (Fachliteratur: 5 bis 10 %); übrige Vorgaben wie in gängigen Bauträgerrechnungen (Stand 09.10.2026); Erlös-Anker aus dem Median-Kaufpreis des Bezirks (Statistik Austria, Grundbuch), der Dachgeschoss-Aufschlag ist eine Vorgabe, keine belegte Wiener Zahl; Stellplatzpflicht nach der Zone der Stellplatzverpflichtung (Wiener Garagengesetz 2008); Ausgleichsabgabe nach § 54 WGarG — den aktuellen Satz nennt die Stadt Wien. Referenzwerte Stand 12.10.2026. · Residualwertverfahren: ÖNORM B 1802-3 · Dachboden-Marktspanne: Rustler, Analysen von Kaufverträgen, veröffentlicht 2019–2022, Daten bis 2021 · Häuser: Stadt Wien — Generalisiertes Dachmodell LOD2.1 (CityGML), data.wien.gv.at, CC BY 4.0 · Stadt Wien — Generalisierte Flächenwidmung und Zonen (OGD-WFS), Abruf 2026-09-23, data.wien.gv.at, CC BY 4.0 · Stadt Wien — Bezirksgrenzen, data.wien.gv.at, CC BY 4.0. Rechnung: src/lib/kalkulation.ts, dieselbe wie im Kapitel Bauträgerrechnung. Kein Gutachten.
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