Rechnet sich das Projekt? Die Bauträgerrechnung für eine Wiener Adresse
Eine Bauträgerrechnung stellt dem Erlös des fertigen Projekts alle Kosten gegenüber: Kauf samt Nebenkosten, Bau, Planung, Vermarktung, Finanzierung. Was bleibt, ist der Überschuss — und in Prozent der Gesamtinvestition die Rendite. Azima rechnet sie für eine Adresse aus dem, was dort gebaut werden darf, mit sichtbaren Annahmen, die sich überschreiben lassen.
Gerechnetes BeispielBurggasse 11, 1070: Bauklasse III, gemessene Traufe 13,9 m — ein Dachausbau mit 287 m² Nutzfläche. Gesamtinvestition 2 244 695 €, Erlös 2 439 500 €, Überschuss 30 000 bis 360 000 € bei Baukosten ±10 %, Rendite +8,7 % der Gesamtinvestition — mit den Vorgaben unten, Stand 12. Oktober 2026.
Rechnet sich das Projekt an deiner Adresse? Adresse eintippen — Azima liest Bauklasse, Traufe und Grundfläche, rechnet Nachverdichtung und Neubau und zeigt Überschuss, Rendite, Residualwert und Break-even; jede Annahme lässt sich überschreiben, die Rechnung kommt als CSV.
Die Adresse geht zum Suchen an den Adressdienst der Stadt Wien, nie an Vienna Living Map. Das Ergebnis bleibt auf dem Gerät. Kein Konto.
Was in der Rechnung steht
Drei Zahlen oben — Gesamtinvestition, Erlös, Überschuss — und darunter jeder Posten. Die Kosten: der Kauf mit Grunderwerbsteuer, Eintragung, Vertrag und Provision (zusammen 8,6 %), die Baukosten je m² Bruttogeschoßfläche (Vorgabe 3 000 €, Sachverständigen-Spanne rund 2 400 bis 4 300 €), Zuschläge für Baunebenkosten, Planung, Statik, Vermarktung und Reserve, dazu die Finanzierung (80 % Fremdkapital zu 4,5 % über 24 Monate). Der Erlös: die neue Nutzfläche mal Verkaufspreis — im Regelgeschoß in Azima der amtliche Median-Kaufpreis des Bezirks (auf dieser Seite die Vorgabe 5 500 €/m²), im Dach eine Vorgabe von 8 500 €/m², die du überschreibst. Stellplatzpflicht und Ablöse rechnet die Zone mit.
Burggasse 11, 1070: jeder Posten
Szenario Dachausbau. Kaufpreis des Dachbodens 509 000 € — die Mitte der belegten Marktspanne für Rohdachböden mit Baubewilligung (1 350 bis 2 200 € je m² Nutzfläche, Kaufvertragsdaten bis 2021); Verkaufspreis mit den Vorgaben 5 500 €/m² im Regelgeschoß und 8 500 €/m² im Dach — in Azima steht dort der Median-Kaufpreis des Bezirks. Baukosten 3.000 €/m² BGF: Herstellungskosten Wohnbau Wien nach den Empfehlungen der Gerichtssachverständigen (TU Wien 2025), mit dem Baukostenindex der Statistik Austria auf August 2026 hochgerechnet, Spanne rund 2.400 bis 4.300 €; Zins 4,5 %: 3-Monats-Euribor September 2026 (2,64 %, EZB) plus 2 Prozentpunkte; Marge 10 % vom Erlös (Fachliteratur: 5 bis 10 %); übrige Vorgaben wie in gängigen Bauträgerrechnungen (Stand 09.10.2026); Erlös-Anker aus dem Median-Kaufpreis des Bezirks 2025 (Statistik Austria, Grundbuch), der Dachgeschoss-Aufschlag ist eine Vorgabe, keine belegte Wiener Zahl; Stellplatzpflicht nach der Zone der Stellplatzverpflichtung (Wiener Garagengesetz 2008); Ausgleichsabgabe nach § 54 WGarG — den aktuellen Satz nennt die Stadt Wien. Referenzwerte Stand 12. Oktober 2026.
Zwei Häuser nebeneinander
Die drei Hebel
Der Verkaufspreis, die Baukosten und der Kaufpreis bewegen die Rechnung; alles andere sind Prozentsätze davon. Darum steht der Überschuss nie als Punkt, sondern als Spanne für Baukosten 10 % höher und 10 % niedriger — und darum zeigt Azima die drei als Regler, jeder mit einer Marke am belegten Referenzwert. Wer wissen will, was der Kauf höchstens kosten darf, dreht die Frage um: das ist der Residualwert.
Residualwert berechnen: Was darf der Dachboden kosten?
Was die Rechnung nicht weiß
Überschlagsrechnung aus den Flächen des Potenzials und den genannten Annahmen — keine Bewertung, kein Gutachten, keine Finanzierungszusage. Nicht enthalten: Zustand und Statik des Bestands, bestehende Mietverträge, Auflagen aus Schutzzone oder Denkmalschutz, Altlasten, Förderungen, Umsatz- und Ertragsteuern, Preisentwicklung über die Laufzeit. Zinsen sind auf die halbe Kreditsumme über die Laufzeit gerechnet (mittlere Inanspruchnahme). Baukosten 3.000 €/m² BGF: Herstellungskosten Wohnbau Wien nach den Empfehlungen der Gerichtssachverständigen (TU Wien 2025), mit dem Baukostenindex der Statistik Austria auf August 2026 hochgerechnet, Spanne rund 2.400 bis 4.300 €; Zins 4,5 %: 3-Monats-Euribor September 2026 (2,64 %, EZB) plus 2 Prozentpunkte; Marge 10 % vom Erlös (Fachliteratur: 5 bis 10 %); übrige Vorgaben wie in gängigen Bauträgerrechnungen (Stand 09.10.2026); Erlös-Anker aus dem Median-Kaufpreis des Bezirks 2025 (Statistik Austria, Grundbuch), der Dachgeschoss-Aufschlag ist eine Vorgabe, keine belegte Wiener Zahl; Stellplatzpflicht nach der Zone der Stellplatzverpflichtung (Wiener Garagengesetz 2008); Ausgleichsabgabe nach § 54 WGarG — den aktuellen Satz nennt die Stadt Wien. Referenzwerte Stand 12. Oktober 2026.
Häufige Fragen
Was ist eine Bauträgerrechnung?
Die Gegenüberstellung des Erlöses eines Bauprojekts mit allen Kosten — Kauf und Nebenkosten, Bau, Planung, Vermarktung, Finanzierung. Das Ergebnis ist der Überschuss in Euro und, in Prozent der Gesamtinvestition, die Rendite. Sie entscheidet, ob ein Projekt überhaupt begonnen wird.
Welche Kosten gehören hinein?
Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertrag, Provision — zusammen rund 8,6 %), Baukosten je m² Bruttogeschoßfläche, Baunebenkosten, Planung und Statik, Vermarktung, eine Reserve und die Finanzierung von alldem über die Bauzeit. Azima listet jeden Posten mit Betrag.
Rechnet sich Nachverdichtung in Wien?
Das hängt an Bauklasse, Traufe und Verkaufspreis. Für Burggasse 11, 1070 (Bauklasse III) ergibt die Rechnung einen Überschuss von 30 000 bis 360 000 € auf 2 244 695 € Gesamtinvestition, eine Rendite von +8,7 %; für Lainzer Straße 125a, 1130 (Bauklasse I) 10 000 bis 270 000 € und +7,9 %. Beides mit den gezeigten Vorgaben — dein Verkaufspreis und deine Baukosten entscheiden.
Welche Rendite ist üblich?
Die Fachliteratur nennt 5 bis 10 % vom Erlös als Gewinn des Bauträgers; Azimas Zielmarge für den Residualwert sind 10 %. Eine einzelne Zahl sagt wenig — der Überschuss steht als Spanne, weil allein die Baukosten zwischen den Sachverständigen-Werten um rund 40 % auseinanderliegen.
Ist das ein Gutachten oder eine Finanzierungszusage?
Nein. Es ist eine Schnellschätzung aus offenen Daten und genannten Annahmen — kein Gutachten, keine Bewertung, keine Finanzierungszusage, keine Baubewilligung. Sie sagt, ob sich der nächste Schritt lohnt.
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